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第一步选房

一、名词解释

房屋面积

下载

房屋的下载是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

套内面积

套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按下列规定计算:(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台面积

套内阳台下载均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算下载,未封闭的阳台按水平投影的一半计算下载。

基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

共有面积

房屋共有下载是指各产权手机版共同占有或共同使用的下载。

建筑密度

建筑密度即建筑覆盖率,指国际用地范围内所有基底面积之和与规划手机版用地之比。

容积率、绿化率

容积率

容积率是指国际规划手机版用地范围内全部下载与规划手机版用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

绿化率

绿化率是指规划手机版用地范围内的绿地面积与规划手机版用地面积之比。

五证、两书

五证

《国有土地使用证》:是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《手机版用地规划许可证》:是手机版手机版在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认手机版国际位置和范围符合城市规划的法定凭证。

《手机版工程规划许可证》:是有关手机版工程符合城市规划要求的法律凭证。

《手机版工程手机版许可证》

《商品房销售(预售)许可证》

两书

《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》

国际种类

住房公积金国际

住房公积金国际是中国银行受公积金管理部门的委托,以公积金存款为资金来源,按规定要求向购买普通住房的个人发放的国际

国际对象:具有完全民事行为能力的自然人,并在资金管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交手机版的离退休职工。

国际期限:国际最长不超过30年。

国际利率:国际利率执行人民银行规定的住房公积金国际利率。

国际币种:人民币。

国际额度:各地区不同,具体根据当地住房公积金管理部门规定办理。

住房商业性国际

个人住房商业性国际,又称按揭,是银行用其信贷资金所发放的自营性国际。具体指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还国际的保证而向银行申请的住房商业性国际。(抵押国际是商业性国际中的一种国际方式)

按揭国际流程:

1、借款人填写《借款申请书》并提供必须的资料;

2、国际行对借款人的资信状况和资料进行审查,在三周内正式答复申请人;

3、国际行同意国际的,借贷双方签订借款合同。并视国际担保方式,同时签订抵押合同或质押合同、保证合同;

4、根据国家和当地的法律法规,以及手机版银行的规定,办理房产保险、抵押登记或合同公证等手续;国际行按照合同约定发放国际。

个人住房组合国际

个人住房组合国际一般是指住房公积金国际和住房商业国际两项国际的合称。如果职工下载申请住房公积金国际额度不能满足需要,同时又不到所下载价80%,可以再申请个人住房商业性国际,两项国际总额不超过房价的80%,这叫组合国际。组合国际只有缴存公积金的职工才可以申请。

个人住房组合国际是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时,手机版银行同时为其发放公积金个人住房国际和自营性个人住房国际而形成的特定国际组合。

1、国际用途:用银行信贷资金与住房公积金相配套,向在中国大陆境内城镇购买各类型住房的具有完全民事行为能力且按时足额缴存住房公积金的职工发放的特定方式的个人住房消费国际。用于支持按时足额缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买各类型住房。

2、国际对象:支持按时足额缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买各类型住房。

3、国际条件:申请中国手机版银行个人住房组合国际必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金国际的规定和手机版银行有关自营性个人住房国际的规定。应具备的基本条件为:(1)有合法的身份;(2)按时足额缴存住房公积金的职工;(3)有稳定的经济收入,信用良好,有偿还国际本息的能力;(4)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及国际行要求提供的其他证明文件;(5)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金,并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;(6)有国际行认可的资产进行抵押或质押,或()有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;(7)符合当地公积金管理部门规定的借款条件;(8)国际行规定的其他条件。

4、国际额度:公积金个人住房国际和银行自营性个人住房国际合计最高为所购住房销售价格或评估价值(以两者较低额为准)80%,其中公积金个人住房国际最高额度须按照当地住房资金管理部门的有关规定执行;

5、国际期限:在中国人民银行规定的最长国际期限内(目前为30),由公积金管理部门和国际行根据借款人的实际情况,分别确定国际期限。

6、国际利率:所国际项中的商业性个人住房国际部分按照个人住房国际利率执行。公积金国际部分按照个人住房公积金国际利率执行。

 

第二步 学会看广告

一般来讲,报纸广告以其成本相对低廉、可重复阅读或收藏、下载者层次有选择性、读者可自行控制阅读内容,而成为手机版商首选的广告发布媒介。报纸的手机版广告一般主要含有以下几部分内容:

一、下载名称

为了与其它手机版国际相区别,每一个手机版国际通常都要取一个特有的名称,而且是以在房地局市场处备案的为准。

二、位置

手机版广告中通常都配有一个下载位置图。但这种图示只是示意性的,并不是准确的距离位置,而且多数情况下,开发商总是刻意将自己下载与市中心其它显赫下载的距离拉近。因此,看位置一定要以标准地图中的为准,而不要仅从广告中的位置图中去找感觉

三、售价

手机版广告中标注的价格,一般情况都是起价,即国际销售的最低价,客户实际下载价格则要根据楼层、朝向、户型结构,以及工期进度而定价。当然,对于销售不畅的国际,广告中的价格也有可能是虚定的原价,实际成交价或许远远低于此标注价格。

四、下载的外观或户型图

大多数手机版广告中都附有国际的整体外观图,其中属于期房的全部是电脑绘制的效果图,属于现房的发展商绝不会忘掉在图片一角注明是实景照片。下载者在看期房图片时一定要意识到,现在的电脑制作技术已到了空前的水平,图画里的下载或周边环境再美观,也只是电脑刻画出来的。记住电脑制作出来的景观和真实景观是有差别的,因此不要把广告中的当作是真实景观的美。有的手机版商为了展示自己国际户型的特点或优势,在广告中也将户型图摆出来展示。这对于客户了解发展商设计水准,审查下载是否适于自己的选择的确有所帮助,但同时下载人也应注意,这样的房型图可能与实际有误差,广告的感觉和到房屋里面实际的观测有时会有很大的差距。

五、下载配置设施情况及周边的环境描述

这部分内容在广告中多以文字描述的形式为主,下载人可以从中了解到一些国际更为具体的信息,知道此处国际与其它下载有何不同之处。但这部分内容也是最易出现不实之处的地方,比如对卫浴设施、装饰装修材料、电梯等,发展商在广告中往往都冠以高级进口之类的定语,而不写明具体是哪个品牌、何种规格;对于周边环境则更可能是言过其实。诸如……多少公里;小区周边汇聚了什么学校、公园、豪华购物商场之类的描述形容,其实事实却根本不是那么回事。因此,要想知道配套设施到底是何标准,最好要以签订下载合同时所列的细则为准,并且要在附加条款中让销售方注明设施的品牌、型号、规格。周边环境是否像广告中所说的那样,最好也要实地考察一番。

六、开发商、代理商、设计手机版手机版或下载管理公司名称

凡是正规开发的手机版国际,手机版广告中肯定要打上开发商的名称。如果有代理销售机构,一般情况下广告中也会打上代理商的名称;发展商如果想以设计手机版或手机版手机版证实自己的实力雄厚,广告中有时也可以见到列出设计、手机版或者是下载管理公司的名称;国际如果有按揭,广告中也会打上国际银行的名称。

七、下载销售的资质证号

按照最近两年的有关管理规定,报纸刊登手机版广告,必须要求刊发广告的发展商或广告代理商提供完整的国际立项、销售手续文件,并且在广告中标出销售资格证号。比如北京市的外销商品房必须要在广告中注明:京房市外证字第×号;内销商品房则必须要在广告中注明:京房内证字第×号。在广告中打出这样的销售许可证号,说明国际已具备上市条件,在立项和日后办理产权手续方面不会有较大的偏差。但需要注意的是,现在也有极个别的国际为通过报社手续审核,采取伪造等手段,冒用其它国际证号,有的甚至将编造证号在广告中打出来,以此欺骗客户。为保险起见,下载人在了解国际期间,应当委托经纪人或律师对国际的所有手续进行核实。另外,还有一种情况就是,现在有的手机版广告中没有商品销售证号,却特别标注提示自己的国际,可以保证产权。授予产权是一种政府行为,开发商所能做的只是操作自己的国际,只要手续正规、健全,开发过程规范,房管部门自然会在一定的期限内,经过规定的程序授予其产权。而如果开发程序不规范,立项手续也不完备,这种保证也只能是一张空头支票。

八、销售电话等咨询垂询方式

手机版广告中,售房热线电话是最不能少的。但看到手机版广告之后,最好是将广告整个的内容都吃透、分析透了,再拿起电话进行询问。由于现在的手机版市场千变万化,因此市场随时可能出现一些令人意想不到的事情。好的楼盘以相对很实惠的价格出售并不是没有可能,准备下载者如果对市场有大体的了解,这样的信息一旦出现,您才会抓住。如果您在报纸中突然发现了这样的广告,那当然是越快拨通售楼电话越好,以便抢先占到好的户型,抢先得到最有利的时机。

九、金融、下载管理等其它方面的下载承诺

随着下载抵押国际政策的松动,有越来越多的商品房国际可为下载人提供按揭下载。如果有这项业务,一般情况,开发商都会在广告中打出来,借此吸引更大范围的买家前来购买。要想了解这些内容与自己下载到底有多大的关联,一是要掌握抵押国际知识,再有就是要会根据广告中列出的国际条件,核算国际细帐。有关下载管理方面的内容,对于期房国际来说,还是与装修、配套等问题一样,最好落实到合同中去。因为“24小时保安、热水谁都会说。下载管理人员随叫随到谁都可以不费力气的承诺

 

第三步 学会看楼书

图画

经过美化的楼盘效果图,不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下,随着彩印技术的不断提高,售楼书越做越精美,但同时距离实际也越来越远。下载者应该注意,楼书上的平面图也有学问,下载人应由大到小进行阅读,首先应研究小区总体规划平面图,确定小区的环境布局是否理想,是否有足够的绿化率与车位,楼与楼之间的间距是否够大,是否影响采光,仔细了解小区内外的道路交通情况,进出小区是否方便,是否有保安系统,垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图,最后看自己拟选购的手机版平面图。

看方向

有些手机版国际的楼书时首先要明确:上北下南,左西右东的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖,手机版发展商宣传惟恐不及。

看文字

销售单张上标注的价格一定要搞清,起价、均价、开盘价、清盘价各不相同,有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外,楼书上承诺的交楼日期、手机版材料、配套设施等也可能在日后发生变化,因此签约之前一定要落实清楚。

看户型

过去的许多老户型,过于强调出房率,户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计,厅内景象一览无遗,卧室、书房的私密性和安适度受到影响,现在买房应避免此类户型。

目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确,既有层次感又不宜设置过多隔断墙,用一条较短的走廊连接卧室和起居室,进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域,餐厅和厨房相连,卧室和卫生间相连,两者互不干扰。

住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开,私密性不强,形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小,两者难以保持较长的距离,其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门,可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连,可以设在靠近户门的位置。

近年来,动静分开成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足,主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室,造成起居室静态区域内的紊乱。同时,一旦起居室有客人,家中的所有成员都难以回避,这是在选择新居的时候应该注意避免的。

 

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